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寫字樓市場(chǎng)往往是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“晴雨表”。近日，《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從北京、上海、深圳、天津等地調(diào)研了解到，受多重因素影響，各地寫字樓空置率持續(xù)上升，個(gè)別地段甚至突破30%。業(yè)內(nèi)人士建議，積極推動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”，出臺(tái)寫字樓科學(xué)發(fā)展規(guī)劃，摒棄攀比現(xiàn)象，引導(dǎo)城市理性發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)。

空置率上升 租金有所下降

記者走訪多地發(fā)現(xiàn)，寫字樓空置率高、空置期長(zhǎng)的問題不同程度存在。與此同時(shí)，寫字樓租金價(jià)格下降，許多寫字樓經(jīng)營(yíng)方甚至主動(dòng)提出減租以維持出租率。

在廣西南寧東葛路延長(zhǎng)線的一棟寫字樓7樓，多個(gè)辦公室的玻璃門緊鎖，寫有聯(lián)系電話的物業(yè)出租廣告散落在玻璃門下。由于整個(gè)樓層只有幾間辦公室有人辦公，樓道顯得空蕩蕩的。記者在8樓、9樓、11樓隨機(jī)走訪發(fā)現(xiàn)，一個(gè)樓層有23間辦公室，往往只有七八間亮著燈。

在11樓的1120辦公室門口，記者透過玻璃看到，上一家企業(yè)留下了一顆“發(fā)財(cái)樹”，由于長(zhǎng)期無人打理，滿地都是落葉。“因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)不景氣，我投資的辦公室物業(yè)好不容易才租出去，不少鄰居的物業(yè)降價(jià)也找不到合適的客戶承租，有的辦公室甚至交付多年后都沒有裝修。”南寧的一位市民告訴記者。

從事辦公樓租賃業(yè)務(wù)的南寧遠(yuǎn)程地產(chǎn)客戶經(jīng)理羅振思介紹，目前甲1棟、甲2棟、甲3棟寫字樓入駐率均不理想。“高樓層的商家入駐率還可以，低樓層的空置率較高。”他說，以前行情好的時(shí)候，客戶上午看好了一間辦公室沒有下定金，下午就被別人租去了，但是現(xiàn)在閑置半年的情況也常有。“此前寫字樓出租，一個(gè)月能成交五六單，現(xiàn)在成交一兩單都不容易，有時(shí)甚至沒有。”

記者走訪北京、上海、深圳、天津等地的寫字樓發(fā)現(xiàn)，寫字樓空置率高、空置期長(zhǎng)的問題不同程度存在。北京、上海等一線城市核心區(qū)甲級(jí)寫字樓租賃受新冠肺炎疫情影響不大，寫字樓較高空置率主要由非核心商圈寫字樓和普通寫字樓資源大量閑置拉動(dòng)。戴德梁行發(fā)布報(bào)告顯示，三季度上海市甲級(jí)寫字樓空置率升至21.9%，比二季度上升1個(gè)百分點(diǎn)。

深圳寫字樓空置率仍在攀升。三季度空置率環(huán)比二季度小幅下降0.92個(gè)百分點(diǎn)至24.52%。在天津，寫字樓空置現(xiàn)象同樣不容樂觀。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，天津市寫字樓空置率為36.1%。受新冠肺炎疫情影響，一些往年出租率表現(xiàn)較好的寫字樓也遭遇了出租下滑的困境。天津國(guó)際大廈招商負(fù)責(zé)人陳田介紹，國(guó)際大廈目前出租率為75%，較往年低15%左右。

與此同時(shí)，寫字樓租金價(jià)格下降。受多方面因素影響，許多寫字樓經(jīng)營(yíng)方甚至主動(dòng)提出減租以維持出租率。在北京中關(guān)村的一棟寫字樓，物業(yè)在得知一家主營(yíng)國(guó)際游學(xué)業(yè)務(wù)的企業(yè)業(yè)務(wù)萎縮后，承諾若企業(yè)再續(xù)租1年，租金將降低25%。

“今年跟往年不一樣，出現(xiàn)部分租戶退租的現(xiàn)象。同時(shí)，客戶對(duì)價(jià)格比較敏感。每平方米的平均租金降為130元，比之前低了不少。”南寧市一棟甲級(jí)寫字樓的招商負(fù)責(zé)人說。

戴德梁行發(fā)布報(bào)告顯示，三季度，得益于市場(chǎng)租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及五大核心商圈市場(chǎng)租金雖延續(xù)了年初以來的下調(diào)趨勢(shì)，但降幅較二季度有所收窄，分別環(huán)比下降2.8%和2.9%至每月每平方米人民幣348.4元和393.2元。

在上海、廣州等一線城市，商圈租金也有所下降。三季度，上海甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比下滑0.97%，降幅比二季度有所收窄。廣州甲級(jí)寫字樓租金小幅下調(diào)0.8%至183元每月每平方米。

此外，新商圈招商壓力大，銷售難。位于天津市新八大里商圈的一棟大廈招商經(jīng)理王鈺然介紹，該寫字樓目前入駐率為70%左右，即便如此，在附近仍屬于入駐率較高的寫字樓。

經(jīng)濟(jì)下行壓力之下，投資者保持觀望態(tài)度，二、三線城市寫字樓銷售遇冷。根據(jù)易居克而瑞的研究數(shù)據(jù)，2020年1至8月，南寧市6個(gè)城區(qū)寫字樓銷售面積總計(jì)供應(yīng)47.9萬平方米，成交27.1萬平方米，成交率為56.5%。許多寫字樓面臨較大銷售壓力，位于南寧市中心城區(qū)的一個(gè)寫字樓銷售面積28萬平方米，目前成交占比僅為20%左右。據(jù)一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，購(gòu)買人群中投資客較多，不少人都在觀望。

資源供應(yīng)過剩 行業(yè)加速洗牌

受訪人士介紹，當(dāng)前各地寫字樓空置率較高的背后，有供過于求的市場(chǎng)因素以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理等多重誘因。

——寫字樓供大于求。今年上半年，深圳市累計(jì)吸納甲級(jí)寫字樓辦公面積約14萬平方米，超過2019年的全年吸納量。在供應(yīng)量連續(xù)四年大漲的情況下，寫字樓市場(chǎng)逐漸飽和。

深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心總規(guī)劃師鄒兵表示，部分城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)速度快，原有的一些產(chǎn)業(yè)空間并不能充分滿足新產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展需要，為吸引更多現(xiàn)代金融、總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)創(chuàng)新等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐，因而增加了商務(wù)辦公等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)用地的供應(yīng)量;同時(shí)，一些城市允許將舊工業(yè)區(qū)的工業(yè)用地建設(shè)成介于生產(chǎn)制造功能和商務(wù)辦公功能之間的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房，其外在形式就是寫字樓。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端預(yù)計(jì)，2020年至2024年，深圳可能入市的甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到791萬平方米。“由于階段性供過于求，未來幾年，深圳的甲級(jí)寫字樓將持續(xù)維持高空置率狀態(tài)。”

——疫情影響租賃活動(dòng)。據(jù)第一太平戴維斯、CCEF提供的數(shù)據(jù)顯示，在包括北上廣深四個(gè)一線城市和杭州、成都、武漢等14個(gè)二線城市的18個(gè)樣本城市當(dāng)中，除了南京、蘇州外，其余16個(gè)城市的寫字樓租金跌勢(shì)已超過一年。

業(yè)內(nèi)人士介紹，近年來，多地甲級(jí)寫字樓供應(yīng)快速增長(zhǎng)，但企業(yè)需求增速顯然沒有趕上寫字樓供應(yīng)的增速，在寫字樓資源供過于求的當(dāng)下，疫情加劇了市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部董事陸明認(rèn)為，企業(yè)整體營(yíng)收增速受到大環(huán)境的影響，隨著疫情防控常態(tài)化持續(xù)，社會(huì)生產(chǎn)生活逐步正常運(yùn)行，但居民消費(fèi)端仍受到一定的抑制，這些因素都從一定程度上影響到需求反彈。

——部分城市新興產(chǎn)業(yè)不足。天津財(cái)經(jīng)大學(xué)教授叢屹認(rèn)為，一些城市目前處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整階段，互聯(lián)網(wǎng)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不夠完善，缺少如頭部互聯(lián)網(wǎng)公司、在線教育等一批能夠?yàn)樯虅?wù)樓盤帶來需求亮點(diǎn)的新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)企業(yè)。

在北京、上海、廣州等地，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)成為寫字樓吸納主力。前期快速擴(kuò)張且租戶結(jié)構(gòu)以初創(chuàng)公司為主的商務(wù)品牌開始出現(xiàn)退租撤場(chǎng)現(xiàn)象，行業(yè)洗牌現(xiàn)象加劇。

科學(xué)合理規(guī)劃 促進(jìn)良性發(fā)展

受訪人士表示，大量寫字樓涌現(xiàn)，一方面增加了城市景觀和天際輪廓線，推動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)，展現(xiàn)一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的成就，另一方面，其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)隱患也不容忽視。建議在控制商業(yè)樓宇數(shù)量和規(guī)模的同時(shí)，理性制定規(guī)劃城市發(fā)展路線。

南開大學(xué)濱海研究院副院長(zhǎng)薄文廣認(rèn)為，商業(yè)樓宇本身的資金回報(bào)率并不高，許多城市的摩天大樓拔地而起，僅僅作為城市形象的展示之用。就目前辦公資源供大于求的現(xiàn)狀來看，需要合理規(guī)劃進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院住房政策研究中心主任助理李宇嘉認(rèn)為，近年來，一些城市及其各個(gè)城區(qū)，招商引資展開了“競(jìng)標(biāo)賽”，新區(qū)動(dòng)輒和紐約曼哈頓、倫敦金融城等標(biāo)志性區(qū)域?qū)?biāo)。當(dāng)前企業(yè)、個(gè)人在創(chuàng)業(yè)上心態(tài)愈發(fā)務(wù)實(shí)，靠高檔寫字樓裝飾門面獲得市場(chǎng)青睞并不現(xiàn)實(shí)。因此，各地應(yīng)降低期待，放慢腳步，理性制定規(guī)劃城市發(fā)展路線。

同時(shí)，調(diào)整土地供應(yīng)思路。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局副局長(zhǎng)王策飛介紹，針對(duì)供地結(jié)構(gòu)失調(diào)帶來的寫字樓供應(yīng)過多，為優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，深圳市2020年縮減了商服用地的供應(yīng)量。

其次，在稅收、金融等方面出臺(tái)積極政策。廣西房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)李景新建議，寫字樓招商可由企業(yè)分散招商轉(zhuǎn)向由政府層面統(tǒng)籌的集中招商，寫字樓資源閑置率高的問題持續(xù)多年，已非市場(chǎng)端通過自身調(diào)試能夠解決，需要政府引導(dǎo)“放水養(yǎng)魚”。龍光地產(chǎn)廣西區(qū)域公司營(yíng)銷管理事業(yè)一部負(fù)責(zé)人陳梁認(rèn)為，金融市場(chǎng)的支持也至關(guān)重要。當(dāng)前貸款難度大、門檻高，且利率上浮較多，給有購(gòu)買寫字樓意愿的客戶造成較大約束。“寫字樓方面貸款一次最多500萬元，建議金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)放寬政策，以刺激市場(chǎng)活力。”

此外，根據(jù)市場(chǎng)新需求調(diào)整發(fā)展方向。薄文廣認(rèn)為，商業(yè)樓宇開發(fā)商應(yīng)當(dāng)走出思維誤區(qū)，不要將目光只放在建設(shè)“高大上”的項(xiàng)目上，也可為新興的中小企業(yè)“量身定做”一些走“親民路線”的辦公資源。在寫字樓租賃成本不低的情況下，技術(shù)范式的變革引發(fā)了辦公形式的諸多變化：騰訊會(huì)議、釘釘?shù)绒k公軟件的出現(xiàn)和功能不斷完善，使一些資金不充足的中小企業(yè)失去了承租辦公場(chǎng)地的動(dòng)力。因此，針對(duì)這一部分需求，要求開發(fā)商轉(zhuǎn)換思路，讓中小企業(yè)不再“望樓興嘆”。

(記者覃星星、梁姊、關(guān)桂峰、張超、趙瑞希、李亭、鄭鈞天采寫)